房企“变形记”,好戏还远-一点财经

“没有保利地产,就没有保利发展。”2018年9月13日晚,广州琶洲保利洲际酒店,更名后的保利发展(600048.SH)董事长宋广菊如是说。

这原本是一场告别会:沿用26年,承载很多“老保利人”回忆的“保利地产”翻页了,故事结束了。但宋广菊的口吻中,少的是怀旧与不舍,多的是喜悦与兴奋。

同样兴奋的还有万达的王健林、时代中国(01233.HK)的岑钊雄、龙湖的吴亚军。他们历尽千辛万苦,就为抹掉“地产”称呼,换一些更时髦的名字——“万达商业管理”、“时代中国”,听起来相当高端大气上档次。

这是一个“去地产化”的时代。

不论是大势所逼还是主动求存, “房住不炒”下,谁也不敢笃定房市还会回到疯狂割韭菜的年头。更何况去杠杆的红线就在那里,传统地产开发的模式已然成为过去。

现在,房地产公司搞多元化产业发展不再遮遮掩掩、羞羞答答了。利用做房企的品牌影响力干点儿跨界的事,只要思路对头、管理到位,那就是顺理成章。

剩下的就是钱和速度的问题。毕竟房企大多数还是盆满钵满地赚了不少,与许许多多其他传统产业的寒酸相比,那不是一般的财大气粗。再说房企们也习惯了过去的高杠杆、高流转,深谙速度与钱的哲学。

可问题是,其他实体产业不是盖楼卖房子那么简单。市场考验着实体企业的资源有多丰富,储备有多厚重,技术能力有多强大。很多时候,它们来自资本,却不依赖资本;需要勇气,却不能只有勇气。

对房企而言这是全新的世界,多数产业与地产的发展逻辑格格不入,甚至大相径庭。那么问题来了,当持财自重的房地产开发商们走向多元化发展时,它们真的准备好了吗?

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“二次出圈”

房企的多元探索,其实是循序渐进的。早在2010年前,房企配套了“住宅销售+物业服务+商业运营”的主业“三驾马车”,这是它们第一次将关注点放在“项目开发”之外的世界上。

这一模式能够持续不断贡献现金流,让房企们在市场下行周期时不至于没有进项。只是它依然延续了房地产开发的路径依赖,相当于在外围嵌套上增值服务管道,对地产加以延展与补充。

采用这一模式的房企们如今已颇具规模,碧桂园服务(06098.HK)、保利物业(06049.HK)、新城发展(01030.HK)早已独立上市,甚至市值大有赶超主业的势头。12月2日,恒大物业(06666.HK)正式挂牌交易,发售价8.8港元,市值近1000亿港元。

随着发展壮大与市场更迭,房企们认识到物业、商业运营还不足以支撑自身的平稳发展与增长。

2015年,国家统计局数据显示,1-9月全国房地产开发投资70535亿元,增速连续21个月下滑——“三驾马车”正在失速,再把“鸡蛋”放到地产以及相关产业一个篮子里,风险太高。

“躺着都赚钱的时代过去了,行业发生了变化。”当时,王健林这样的悲观情绪非常普遍,于是房企开始酝酿第二次“出圈”。

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与上一次不同,这次多元化浪潮层次更丰富。厂商瞄准了高净值、高附加值、高投资回报率的“三高”产业,展开了一系列投资活动。据媒体不完全统计,百强房企2014年后参与的创投项目超过200例。

只是投资还不过瘾,它们还会大手笔“下场”,或是冉冉升起的新能源汽车,或是智能化逐渐成熟的机器人,或是附加值更高的文旅产业,哪里热闹往哪里凑。

将视野聚焦到TOP8房企,中国海外发展(0688.HK)成为唯一一家没有多元化布局的房企,其它7家都在寻找新出路,其中中国恒大(03333.HK)、融创中国(01918.HK)、保利地产(600048.SH)、龙湖集团(0960.HK)踏足超过3个领域。

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康养、长租公寓、文旅是它们的“最爱”,Top8房企中,涉足长租和文旅市场的各有3家。这些领域其实还没有脱离它们原有的地产框架,只是在地产之上附加了其他符合当下与未来发展的元素。

当然,它们中的一些也鼓足勇气,踏入了地产行业之外的领土:碧桂园开始制造机器人,应用到建筑、餐饮、农业等领域;保利拿起了“教鞭”,成立和乐教育发力启蒙教育市场;恒大一心造车,新能源汽车恒驰1最近曝光了实车。

所谓出圈,真正敢于吃螃蟹的少之又少。大家谨慎小心,也是情理之中:监管层“三条红线”的紧箍在上,将“高杠杆+高周转”发展模式釜底抽薪。原本指望能以地产的钱把其他产业养起来,可如今“地主家也没有余粮了”,房企们大胆跨界的难度再升高。

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革自己的命

多元化下,房企内部正在发生“排异反应”。

1994年,《城市房地产管理法》出台,在国内确立房地产预售许可制度,“高杠杆+高周转”的开发模式,成为房企根基,即一套以“快”为核心的逻辑。

此前,这套逻辑无往不利。行业领头羊从“华南五虎”、“招保万金”变成“恒碧万融”,无不是在借助杠杆的力量,极限压缩开发周期。

可是,地产“圈外”是一个完全相反的世界。在那里,时间是朋友,“养”产业必须持续投入资本,“慢工出细活”、“厚积薄发”的劲儿得有,地产圈的打法很难奏效。

再谈多元化,一系列问题随之而来:加入新游戏,钱从哪里来?有了钱,哪些项目更理想?确定了项目,人从哪里来?有了人,如何形成研发合力?开发出产品,需要通过哪些商业模式变现……

问题虽多,指向却相同:以传统房企思维找不到答案。多元化的产业项目,它们都不是一锤子买卖,而是通过直接提供或附带增值服务的方式,与用户建立相对持久稳定的关系,拉长时间维度,渐进式获得收益。

以碧桂园为例,瞄准了机器人航道的它,从2018年开始专项投入,2019年研发投入6.2亿元, 2020年上半年投入高达10.3亿元。虽然收获了一些技术专利,但最终带来的只有机器人项目与物业投资和酒店经营合并统计收入17.89亿元。

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| 碧桂园旗下博智林机器人作业

对碧桂园来说,这是陌生的。按照它的“456”的价值观——4个月开盘、5个月资金为正、6个月回笼资金,机器人部门见效缓慢,应该整体裁撤。

可在多元业务上,这是常态。在机器人的圈子里,投入超过5年,资金超过10亿美元的项目比比皆是:2012年起步的优必选,八年时间融资超过10亿美元,最终被人看到的不过是一群会跳舞的“变形金刚”——虽然它正在将技术渗透到政务、电力、医疗、教育等领域。

教育、新能源汽车、康养这些赛道,核心竞争力也都是在时间、技术、经验的长期积累下形成的,没有楼盘售罄的惊心动魄,只有长期主义下的涓涓细流。

房企耐得住水滴石穿吗?很难。

2016年,万达曾投入150亿元与英国国际医疗集团签约合作项目,随后投入700亿元在成都建设医疗产业园区,希望通过资本的力量催熟全新的产业,最终结果并不如人意。

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| 万达与英国国际医疗集团签约仪式现场

再看碧桂园,机器人方向很好,可是管理体系中,负责业务的总经理之一邱咪,出身地产营销团队,成名之战是带动张家界项目快速增长;另一个董事兼总经理杨丽兴,另一个身份,是碧桂园副总裁兼采购中心总经理——典型的外行人管内行。

延用“高杠杆+高周转”模式,能制造出真正意义的机器人吗?要知道,人才储备、行业经验,以及企业经营管理模式的无形资产,不是有钱就能撬动的。

要想多元化,房企要阻断地产思维,学会如何赚慢钱。习惯飞的它们,是时候尝试脚蹬三轮车的感觉了,虽然不好受,但也得硬扛,期待有一天将地产价值观排出体外。

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结语

虽然被称为“创新尝试”,但实际上房企的踏足时间已不短。

从2014年掀起“去地产化”浪潮,它们已经在多元化的大道上行走了6年。结果证明,多元化当下仍然是它们的一厢情愿:开辟新业务时,总是不计成本,不计产出,只求大干快上;过了“蜜月期”,很多项目便没了声音。

地产圈大佬们确实舍得花钱,不过进驻一个全新的产业,有钱还远远不够,还需要长期投入与耐心培育后,一时兴起后的冲动消费,通常结果都不会太好。

套用李宗盛《你像个孩子》里的歌词:

卖房是容易的,转型是困难的;破圈是容易的,生存是困难的;创新是容易的,升级是困难的;现在是容易的,未来是困难的……

多元化,还是慢慢培育得好,房企们所演绎的这出“变形记”,离好戏开场还很远。