房企瑰宝VS垃圾评级,金地错位的大城市理想-一点财经

地产行业最火那几年,很多房企老总们特喜欢扮演成功学讲师的角色,金地集团(600383.SH)董事长凌克也不例外。

媒体记者们长枪短炮,解析富豪们的财富密码,得到的经常是一些空洞的答案。比如凌克就经常会说,金地的成功由整体实力、建筑质量、企业信誉、内在特质、服务质量五大要素组成。

其实哪有那么复杂!看看金地布局——上海、深圳、北京……全国最值钱的一线城市,几乎走了个遍。西方有句谚语——地产圈有三则投资真谛,选址、选址,还是选址——金地的成功就是这么回事儿。

按照《哈佛商业评论》统计的数据,自2001年上市到2016年,金地销售收入从5.34亿元提升至1006亿元,增长了188倍:这就是选址的力量。

这两年,金地很少再讲成功的故事了。

2020年中报,凌克描述金地信用状况时提到主体信用评级及融资产品评级为AAA,国际评级机构标普与穆迪给予长期信用评级为BB和Ba2。

很多人对资信评级的概念还停留在统计“A”的个数,常常忽略了BB和Ba2的意义。按照标普与穆迪的评价体系,BB和Ba2代表垃圾级(JUNK)不适合投资类(Non Investment Grade Speculative)债券。

在国内,“19紫光01”“与“18中融新大MTN002”均获得过AAA评级,最终结果一个大跌22%,一个直接违约,所以点数A的“人头”没有意义,还要关注BB、Ba2两盏红灯。

“选址”不重要了吗?恐怕不是。看看金茂(00817.HK)与融创(01918.HK),哪个不是靠着一、二线黄金地段的资源,硬是顶住了上半年行业下行压力,最终日子过得还不错?

可是做好“选址”就高枕无忧了吗?恐怕也不是。金茂和融创正在努力寻找房子之外的更深层次价值,金地和凌克却始终在原地打转。

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“永动机”失效

在一二线的“大城市”打拼,很多人怀揣着梦想。

他们不辞艰辛,从自己的村寨远走他乡,一头扎进繁华热闹、霓虹闪烁的远方。周围的人反复催眠他们:趁年轻,在大城市打拼几年,在那里找一个爱人,结婚生子,再买一套房子,等着它快速增值。前者尽量维持一次,后者可以无限循环,那才是幸福生活该有的模样。

多年以后,多数人找到了爱人,却只有少数人在大城市,买下了越来越昂贵的房子,养活了一批像金地这样的房企。在劳动力源源涌入大城市的同时,这些房企也逐步走上了快速发展之路。

由于大城市资源的稀有属性,房子具备很强的抗风险能力。第三方机构纬房指数显示,虽然疫情影响仍然存续,但并不妨碍一线城市房价持续上涨,2020年上半年,深圳房价上涨11.35%,上海上涨4.72%,北京上涨2.81%。

在大城市,房子买到就是赚到了。再看金地的口袋,满是一二线城市的资源。

截至上半年,金地新增土地储备约649万平方米,嘴里喊着“坚持合理布局”,其实67%的新增土地储备集中在一二线城市。在全国的65座城市,金地总土地储备约5866万平方米,权益土地储备约3010万平方米。

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|金地的城市布局;来源于金地集团官网

房子有人买,金地能在流量中获利;没人买,土地增值种下增长的希望,怎么也不亏钱。

报告期内,金地实现签约面积484.9万平方米,同比增长13.3%;签约金额1016.3亿元,同比增长18.7%。半年的销售额突破千亿,此前还从未出现过。

报告中,金地会重点提到南京、上海、杭州的业绩,都是超过80亿元的大盘子,南京云逸都会花园单盘销售额就超过40亿元。

“优秀的业绩归因于金地布局区域的持续扩张,以及深耕一、二线城市带来的单城市产能的不断增长。”回顾金地成功的原因,凌克总不忘提一句“大城市”的带动效应。这应该是个能让金地一直辉煌下去的“永动机”。

从结果来看,似乎也不尽然。同期,金地营收为198.75亿元,同比下降11.6%;项目结算面积97.68万平方米,同比下降28.6%;结算收入169.33亿元,同比下降15.5%——金地并没有无休止地膨胀。

“并表范围内的房地产项目的结算面积减少”,金地对业绩的下滑一笔带过。众多观点认为,过低的权益占比稀释了金地的发展空间,这一点财报中只字未提。按照克而瑞数据,2019年金地权益占比为62%,这比TOP50房企79.9%的均值差了一大截。

大城市的价值正在失效吗?其实并没有。回看融创(01918.HK)的中报,这家喜欢在一线城市盖高端小区和私人别院的房企,上半年收入773.4亿元,核心净利润130.4亿元,同比分别增长0.7%与3.0%。虽然增幅有限,但还是在增长。

同样是在一二线城市讨生活,大家的差距有点大。

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逆风

因为这点差距,金地就背上“垃圾级”与“不适合投资类”的评级吗?没这么简单!

8月20日,国家住房和城乡建设部、人民银行面向12家重点房企公布了地产调控的“三条红线”——剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍,地产行业忽然吹进一阵凉风。

虽然没有参会,但金地也能感受到刺骨。毕竟在全国范围内,一场楼市调控的大戏已经开演。各地政府生怕一个火星引爆楼市热情,于是紧跟中央纷纷出台多项调控政策。

按照中原地产研究中心统计数据,2020年1-8月全国房地产调控次数达到368次,地产业进入了“求稳”的发展阶段。

融创已经放慢了脚步,很久不闻其挥舞支票大肆收购资产的消息,取而代之的是保守谨慎。按照半年报显示,融创新增土储为1730万平方米,仅占其2.5亿平方米总土储的6.92%。

“今年处置资产是融创要做的比较坚决的一个事儿。”某种意义上,孙宏斌买地的目的,不是为了开疆拓土,而是为内部资源的优胜劣汰创造条件。好的继续保留,不好的尽早出手,也是在纾解调控压力。

至于金茂,基本与融创保持同步:上半年新增土储面积为583万平方米,总土储占比约为6.48%,尽量维持与“三条红线”相对安全的距离。

“今年就能看出来,今后住宅开发毛利率和净利率都在不断下降。在这种情况下,继续推高负债率,已经很难获得高收益。”只看凌克的观点,金地与融创、金茂这些传统一、二线城市的“老炮儿”保持统一队形。

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| 金地集团董事长凌克

不过结果是上半年金地在全国斩获52个新项目,增加约649万平方米土储,占5866万平方米总土储的11.1%,其中67%的土地位于一、二线城市。

再看2015-2019年金地土储从2600万平方米快速增长至5233万平方米,年复合增长率接近20%,这可不是保守谨慎的表现。

接连激进的运作,让金地的负债压力不断增大,债务额度从2017年的1499.86亿元,迅速提升至2019年的2524.47亿元。

好在一直以来,金地维持着较低的权益占比水平,从2017年的51.19%到2019年的52.1%,将压力与风险转嫁与合作伙伴共同承担,始终让负债率没有穿越红线。凌克也希望金地权益占比能够维持在50%之上——只是不要更高了。

更何况,随着利润的不断下滑,这样的扩张自会有些力不从心。负债不断增加,收益不断稀释,这构成了金地增长乏力的原因。

金地的发展隐患是有一些,只是痛感没有那么强烈罢了。

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迷茫的多元化

同样存在隐患的,还有金地的未来。毕竟在大城市的游戏中,一些玩法也在改变。

“2020年至2030年间,中国房地产市场的销售规模,将会在顶部徘徊之后逐步下降;预计到2030年,新房销售预计会在7亿平方米左右,回到2008年销量水平。”其实凌克还是敏感的。

地产行业像极了2017年的手机市场,触碰到天花板后,总是要下行的。面对如此险情,多元化是个不错的避险方式。

只要足够勇敢,看看外面的世界是个不错的选择:新能源汽车还是风口,机器人也有了更高的智慧,这让恒大(03333.HK)和碧桂园(02007.HK)心驰神往,也投进不少钱。

当然,并不是所有房企都能像龙头企业一样,流动资金储备足够进入很多新行业,因此基于地产行业向物业、文旅、会展等领域渗透更为友善。这方面,金茂和融创是代表。

相比之下,金地的多元化路线更接近于后者。2010年,凌克就希望金地能够打造“一主两翼”的业务结构——“以住宅业务为主体,以商业地产和金融业务为两翼”。那时候,融创刚登陆港股,金茂才被方兴地产收购不久。

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|金地的业务布局;来源于金地集团官网

如今10年过去了,融创的文旅、会展、医疗健康等新板块,在全国布局文旅城,四处建造融创乐园、荣创茂、高端酒店,还给自己戴了一顶“中国家庭欢乐的供应商”的帽子。

金茂也有了“城市运营商2.0”的新名片,联合各地政府,将母公司中国中化的能源、金融、农业等各项资源落地,形成与区域经济配套的产业生态。

没变的,是金地。金地的房地产开发业务收入占比仍高达89.9%,物业管理与出租为10.76%,其他板块贡献可以忽略不计。

要说融创和金茂代表一个新的地产时代,显然过分了,毕竟它们不是原创者,这些板块尚未体现多元化“宾”喧,夺地产开发之“主”的能力。

融创文旅业务的发展,还是用438.44亿元摘了万达13个文旅项目的果实,上半年板块运营收入仅28.53亿元;金茂“城市运营商2.0”概念的提出,也有了很长一段时间,上半年运营项目收入占比不过21%。

众多产品不过是重新包装传统业务,换了张脸继续在一二线城市闯荡。

融创与金茂的规模不同,不过创新业务的规模均在25亿元以上,可见在面向未来业务的进度上,它们之间并未拉开明显的差距。即便如此,金地并未表现出多少改变的意愿。

能够从金地财报中翻到的点并不多,只有新成立的“GEMADE”品牌,以及即将推出的智能化设备与多功能卫浴等产品勉强算新颖独特,只是这些产品还需要等到下半年才有可能推广使用——最先设想多元化的金地,却落得最后才找到落地方向。

多元化这条路,金地走得很迟缓。

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结语

多年之前,金地也曾位列“招保万金”的“仙班”,毕竟在大城市的辉煌,以及众多耀眼的数据,让金地成为行业的标杆。

只是现在,这家公司散发着一种奇怪的“错位感”:在其他房企放慢脚步,以应对行业突变时,金地仍在突飞猛进;在其他房企加快创新,以满足差异化诉求时,金地仍没有太多优质的产品。该加速的时候放慢节奏,不该停下的时候踩下刹车。

这就是现在的金地,看上去风平浪静,实则暗潮汹涌。