富力等待黎明:李思廉走在还债的漫漫长路-一点财经

再看到富力地产集团董事长李思廉的时候,总有一些尴尬挥不散。

不久前,中国住房城乡建设部、中国人民银行牵头召开重点房地产企业座谈会。碧桂园(02007.HK)、恒大(03333.HK)、万科(000002.SZ)等12家公司挂着“重点房企”的名号参会。

会上,监管部门公布房企“剔除预收款资产负债率不超70%”、“净负债率不超100%”、“现金短债比不小于1倍”的“三条红线”。众多与会企业不幸“染红”,可像富力这样,一口气踩了三条红线的房企却并不多。

媒体统计数据显示,富力剔除预收款资产负债率为78.16%、净负债率为184.45%、现金短债比0.44,每个数据都越过“红线”不少。要说是监管方刻意没让富力参会,是为了不让场面太难看,相信也会有不少人点头同意。

“虱子多了不咬,债多了不愁”,可是李思廉真愁。当年富力号称“华南五虎”之首,如今却让负债压得“不能呼吸”,只能规划着靠压缩规模、发力旧改、废弃多元化发展的方式试探,慢慢纾解债务压力,但这太难了。

可是又能怎样呢?再困难,富力也没想变卖资产,总想拿着一手王牌杀个回马枪。“悟已往之不谏,知来者之可追”。

既然如此,就带上还债的套子,走一步是一步吧!

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“穷”作妖

很多时候,压力会让人崩溃,做出一反常态的行为。这两年,地产圈儿尽是这样的故事。

两年前,所有人都不会想到,大如万科也会将“活下去”写在秋季例会的大屏上,行业还没冷,万科却有些怕冷;倒是李思廉看得开,习惯性地感谢时代给机会,富力仍然走在快车道上。

“谁说今年(2019)市场差?没有很差。你看见哪一家公司很差?一家都没有。”李思廉可没觉得冷。

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△ 富力地产集团董事长李思廉

眼下,两家公司都交出了半年报:前者的营收和净利润分别为1463.5亿元与125.1亿元,同比分别增长5.1%与5.6%;后者营业额和纯利分别为335.9亿元与39.17亿元,同比分别下滑4%与6%。

双增长对双下滑,谁冷谁不冷一目了然。

一个是口袋里很有钱,却天天哭穷;一个是口袋里没那么有钱,却气壮如牛,行业就是这样。只是大家都很清楚,同样是愁,放在万科那叫“居安思危”,放在富力这叫“千钧重负”——这年月,哭穷可是需要底气的。

各项业务中,富力的物业销售营业额308.31亿元,占总营业额的92%,同比有3%的增长。无奈的是,酒店管理、商业运营、文旅业务都没能有更好的表现,最终成为拖累整体表现的业绩“分母”。

报告中,富力总会反复提及其“全球最大的豪华酒店资产拥有人”的身份,毕竟这是花了近200亿元从万达手中买过来的优质资产。真的让全球132间酒店全部运营起来,富力不会让物业销售成为自己前进的“独轮车”。

可正是这些酒店资产,被疫情的阴影遮蔽太深,最终只贡献13.96亿元的营业额,降幅高达58.23%,平均每家酒店营收仅1500万元。被寄予厚望的高潜板块表现尚且如此,其他业务的增长只作笑谈。

好在富力没有大肆铺张,在更多业务中分散资源。公司债务净额从2019年末的1587亿元减少至1517.4亿元,债务净额与总权益比率也下降22.2%,不过其借款总额仍然高达1877.4亿元,距离回到安全区还有很长一段距离。

有钱的人念生死,没钱的人穷开心。

“我们希望,到年底这个比例(债务净额与总权益比率)能够再下降10%,这是我们短期的目标。”李思廉还在憧憬着美好的年底。毕竟过去10年中,富力每年下半年都会贡献全年业绩的66%。况且相比22.2%的降幅,继续下降10%的目标还算好说。

财报中,富力表示期内债务收缩,得益于处理108亿元的境内债权。此外已获得境内资本市场180亿元长期直接融资产品批文额度,还将为缓解未来债务压力提供一定空间。无论怎么看,前方都不缺少光明。

只是在李思廉心中,这样的结果是可以接受的吗?要知道,在拿到万达囊中77家酒店之后,他曾经豪言在2020年实现3000亿元销售额;眼下从享受掌声迅速变成躲避债主,承受这样的落差同样需要勇气。

“缩骨功”

若论勇气,李思廉不遑多让。年初疫情爆发时,富力开始策划“全民营销+网上售房+购房大优惠+无理由退房+差价补偿”的全新营销方式;4月中旬还邀请主持人李湘、凤凰网地产,共同举行了一场卖房直播。

在直播圈子里,最受欢迎的往往是那些价格已经很低,却仍在打折的产品——1元的湿巾、2元的钢笔、3元的纸抽……富力没有将房价压至10元以内,不过原价102.5万元的昆明富力湾G3栋705,被直接打出7.2折的价格,比恒大的7.5折还低,也算做了一次响亮的广告。

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如此变着花样地销售,其他厂商也开始跟进,富力隐约看到了“华南五虎”再次并起的影子。

只是算起总账,差距还是非常明显的。上半年,恒大合约销售额3488.4亿元,同比增长23.8%;合约销售面积3863.2万平方米,同比增长47.5%。相比之下,富力权益销售额仅有510.6亿元,同比下降15.21%;权益合约销售面积426万平方米,同比下降22.8%。

钱花了,事儿没办好,又是一个双增长对双下滑,实在气人。

眼见开源不成,富力开始节流。不断有传言表示,从年初开始,富力已经启动裁员计划,规模占总人数的20%,其中尤北京地区最为严重。

至于传言的真假,富力官方并没有回复。不过公司已经放缓发展节奏,这一点还是得到确认。上半年,富力购置土地储备权益可售面积为243万平方米,同比下降62.6%;权益拿地金额60亿元,同比下降66%,富力正在变得越来越“小”。

现在的富力,不觊觎融创(01918.H)孙宏斌那样的白衣骑士力挽狂澜,也放弃了天马行空的多元化理想,一心只想安安静静做个地产公司,做着自己的小本生意,慢慢赚钱、慢慢还债,别有风浪就好。以目前的债务规模,富力已经撑不起太多。

“(富力)参与的招拍挂会以短平快项目为主,大型的、一百多亿的(项目)尽量不参与,大多数控制在10亿元左右的价格。”按照李思廉的设想,富力已经放弃继续追求快速增长的计划,2019年定下的“促销售、抓回款”基调,一年之后仍然适用。

给业务做减法,只做好卖房一件事儿,这也是可能成功的。有点像台积电的张忠谋,只做好芯片代工,最终成了一段江湖不败的神话。只是在地产圈儿,你的专注不一定能换来业绩的增长,那边恒大、碧桂园、融创们都在迫不及待去化,富力还能脱颖而出吗?

看着不温不火的富力,李思廉仍然相信“金九银十”的力量。按他设想,富力已计划于下半年推出16个全新项目及2300亿元可售资源,以达成协议销售目标。2019年就在攻坚1520亿元的销售目标,难道用两年时间还拿不下?

不过以年中结果来看,全年目标只实现32%,那个若隐若现的增长曲线,真的愿意兑现富力的等待吗?结果真不好说,只能在债务的压力下,继续挤着过生活。可是又能怎样呢?被债务逼到这份上,富力也只能继续承受。

命存旧改?

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营销、改结构、调整业务……一系列手段都经历过了,负债还是没有大幅降低。

根据克而瑞数据,截至2020年年中,富力地产持有现金359.95亿元,同比下降7.8%。更要命的是其短期债务规模还大幅上升29.3%,达到748亿元,因此富力现金短债比进一步下滑至0.48,短期偿债压力持续膨胀。

面对压力,富力又回到“旧改”的老路上。在那个遍地草莽驷马风尘的年代,富力就是依靠旧城改造跻身“华南五虎”行列的。何况如今,粤港澳大湾区的发展已是必然,总部在广州的富力,没理由放掉大好的机会。

在公司内部,这部分业务被寄予厚望,一系列的旧村、旧厂、旧城,在基建设备的嘈杂中,获得了全新的商业价值。上半年,富力已经储备超过80个城市更新项目,总建筑面积超过7000万平方米,可商业销售的住宅面积超过4000万平方米,其中54%的土储位于粤港澳大湾区内。

“未来富力地产转化土地储备仍以旧改为主。”让李思廉心心念着的,是位于广州及长治两地的3个城市更新项目。它们很快能够提供129万平方米的可售面积,带来460亿元的货值。

如果一切顺利,富力的旧改梦还是很圆满。只是放到整个地产圈子里,很多人有同一个世界,以及同一个梦想。

“(旧改)将会是佳兆业集团业绩越来越重要的贡献渠道,目前的贡献比率超过三分之一,随着项目转化的加速,这一比例还将进一步提升。”看着囊中167个旧改项目、4200万平方米的占地面积,以及2.6万亿元的储备,佳兆业集团执行董事兼总裁麦帆难掩独霸一方的雄心。

觉得自己还不错的,还有奥园和福晟。在大湾区,前者的50个项目预计将贡献6587亿元的可售资源,后者持有1000万平方米的土地资源;算上虎视眈眈的华润、华侨城、地铁集团以及鸿荣源,看中大湾区这块肥肉的企业可是不少。

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富力又凭什么认为自己一定能赢呢?就因为自己储备丰厚?“每一根烟囱的倒下,都有富力一份功劳”。要是富力倒下,大湾区旧厂的烟囱还会有别人推倒。在这个从来不缺竞争者时代,无论最终倒下的是谁,市场都在正常运转。

在评级机构眼中,富力给出的佐证十分羸弱,于是纷纷亮起了红灯。眼看着短期内难有翻身机会,年中穆迪、惠誉、标普各自下调富力地产的信用评级,为富力提升资金成本做出不小“贡献”。

“富力地产企业家族评级的下调,反映出穆迪对其经营现金流疲弱,以及未来12-18个月内大量债务到期的担忧。”穆迪高级副总裁Kaven Tsang表示。

其实之前,这些机构给富力的评级本就不高,这很快拉高了其资金成本。财报显示,上半年富力的融资成本为33.92亿元,同比增加41%,期内产生利息开支也达到70.76亿元,提前赎回优先票据溢价支出与净汇兑亏损分别为5600万元与11.25亿元,资本化融资成本已达到48.65亿元……

不断抬高的资金成本证明,或许走上小本经营的富力虽然也获得了部分回报,可是这些积累正在被债务不断周转产生的各项成本抵消——富力确实在赚钱,不过花钱的项目也不少,窟窿的口径在减小,可还是堵不上。

堵不上又能怎么办?继续搬砖继续堵吧。至于这些砖谁来补?该怎么补?补到哪一站算结束?《一点财经》曾将种种疑问电邮富力,不过到目前为止尚无回音。

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结语

有啥别有债,没啥别没钱,这样通俗却切肤的描述,送给现在的地产业再合适不过了。

从2017年“鲸吞”万达77个酒店项目开始,富力的倨傲与自信一直写在脸上,宁可放缓发展节奏,也不愿放手卖掉好不容易沾到的便宜,就是为了经过这段困难时期,在市场流动性没那么紧张的时候,再杀个回马枪,再找到曾经高高在上的感觉。

只是现在,外部环境还允许富力想得那么长远吗?几乎所有地产商都在加速去化,降低杠杆,为的是给继续存活下去留一个气口;只有富力死守着眼前的资源不放,硬挺着等待春风的到来。大概看多了《基督山伯爵》的复仇故事,富力就是要逆风飞行。

只是明天,先来的究竟是账务延期的许可证,还是法院催账的传票呢?