周期里的“节奏大师”   融创十年增长三部曲-一点财经

上半年完成合同销售金额1952.7亿元,净负债率大降23%,账面现金1209亿元,下半年可售货值高达6213亿,流通性充裕的融创中国(SEHK:01918),状态正佳。

更值得一提的是坐拥3万亿的优质土储货值,近万亿总资产的融创中国正在步步巩固头部位置。事实上,按照一些关键数据,融创已位居行业前五多年。

十年之间,融创从房地产行业里最大的一匹黑马发展成为行业龙头。现在,融创中国不仅稳稳地穿越行业周期,逆疫情冲击业绩稳定增长、资本结构持续改善,更是分拆出融创服务上市等,开枝散叶的向物业、文旅、文化、会议会展、医疗康养等领域辐射,为未来持续增长带来巨大想象空间。

融创中国,何以能逆周期实现跨越,在巨头林立的地产行业里乘风破浪?

| 十年增长

何谓好企业?好企业能穿越周期,实现持续性增长;在市场差的时候,它依然能够表现卓越。透过融创交出的2020年半年成绩单,也可以看到一个优秀企业的真正功力。

财报显示,2020年上半年,融创完成合同销售额1952.7亿元,位列房地产企业第五。以单月合同销售额来看,虽然经受疫情影响,融创仍旧展现出了较强的销售韧性和经营定力——五月起连续实现合同销售金额的同比增长;七月录得合同销售金额522.5亿元,同比大幅增长26.97%。

营收表现上,上半年,融创实现营业收入773.4亿元;核心净利润130.4亿元,同比提升3%;公司拥有人应占溢利109.6亿,同比增长约6.5%;母公司净利润率14.2%,同比提升80个基点,多项指标均实现稳健增长。

更值得一提的是,公司降负债、降融资成本成果显著。2020年上半年,融创实现所有者权益1339亿,较上年末的1141亿增长17.4%;公司拥有人应占权益970亿,较上年末的831亿提升16.7%。在净资产快速提升的同时,净负债率大幅下降23个百分点,新增融资成本显著下降1.9个百分点。以此来看,融创已经由原来杠杆驱动模式逐步向内生增长驱动转型,企业增长质量也得到了进一步提升。

截至报告期末,融创现金余额1209亿,流动性充裕。

2020年上半年对所有房企来说都是艰难的半年,房地产在疫情的阴影下蹒跚前行,但融创不仅逆市实现了业绩的稳健增长,更在资本结构上进一步优化,真正意义上做到了有质量的增长以及企业的进一步成长。

将时间线进一步拉长, 2020年也正值融创上市十周年,而有质量增长、“成长型企业”,正是融创上市以来的最佳标签。

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Source:一点财经根据融创财报整理;一点财经制图

数据显示,十年间,融创公司销售金额从2010年的71亿元上升至2019年的5562亿元,增长高达77倍;营业收入从82亿元增长至2937亿元,增长35倍;核心净利润从15亿元提升至271亿元,增长17倍。2010年-2020年6月底,公司土地储备货值从876亿元增加至3万亿元,增长33倍……

跨越式的成长也让融创赢得了资本市场的认可,带动了股价的持续性上涨。十年间,融创的股价从上市时的3.48港元一路上涨至今年以来的34-48港元之间,真正意义上做到了彼得林奇口中的10倍股,也为投资者带来了丰厚的回报。

| 节奏大师

关于商业节奏的重要性,华为任正非有一句话:“一个领导者重要的素质是方向感和节奏感”。这也非常适用于融创,作为一家有节奏感和爆发力的房企,其十年高质量增长的背后逻辑,就是始终保持战略上的敏感性和精准度,在不同的时期做对不同的事情,拿好地、踩对节奏、做好产品。

“今年我们是最从容的一年,我们对市场的判断一直是对的。” 融创中国董事局主席孙宏斌在业绩会上指出。踏准周期、抓住拿地窗口期,是一家快速发展的房企的必备技能,而融创对市场的判断始终是正确的,在拿地上始终踩准市场节奏。

其中,在2016年以前,国内房地产市场处于量价齐涨黄金发展期,融创凭借在并购市场上持续积累了良好的口碑,先后拿下多宗并购大单,迅速做大做强了规模。

在全国房企抢地最热闹的2016年,孙宏斌却十分小心谨慎。当年年中,孙宏斌表示,融创已经在全国范围内停止一级市场拿地。随后三年时间里,融创在拿地上始终采取稳妥的策略,一方面抓住拿地窗口期从公开市场上找寻合适的拿地机会,另一方面以自身擅长的并购为抓手合理扩张,始终贯彻拿对地、不拿错地、不拿高价地的拿地准则。

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在三四线市场火热的时候,孙宏斌认为在政府宏观调控的背景下,三四线城市的房地产市场价格波动风险远较一二线城市大得多,所以始终选择坚守一二线城市。

截至业绩公告日,融创拥有确权土储总货值超3万亿元,总面积超2.5亿平方米,平均土地成本4312元/平方米,货值约80%位于高能级的一二线城市。良好的城市布局和充足而又质优价低的土储,也为融创构建起了坚固的风险防御墙,为融创在下行周期中的稳健发展赢得先机。

与此同时,早在2019年,融创就敏锐地感应到了国家实行房地产降杠杆的大趋势,开始坚决着手降低杠杆,调整负债结构,降低融资成本,比央行要求的还要提前开始。而强大战略定力和执行力如融创,实施降杠杆仅短短一年半时间,便取得了令人惊喜的成果——2020年上半年,融创有息负债总额稳步下降,净负债率大幅下降23个百分点,新增融资成本显著下降1.9个百分点。

“由于前置性地储备了充沛而优渥的土储,足够支撑企业未来5-10年的发展,让融创在资产结构腾挪上拥有了更大的空间和主动性,叠加优秀的销售和回款能力”,业内人士预计融创的杠杆将在未来一段时间快速下降,企业安全性将得到进一步释放和提升。

更值得一提的是。融创在产品力上一以贯之的坚持和精益求精。当下,楼市进入卖方市场,各家房企纷纷提出打造和升级产品力的发展,但早在成立之初,融创便提出了打造高端精品的产品策略,并在此后落地打造形成了现代谱系、中式谱系两个典型产品序列,以及旗下包括壹号院系、府系、桃花源系等经典之作,让融创的产品得以享誉在布局的每一座城市,构成企业最核心的竞争力。

回头来看,从拿好地、不拿错地,到精准实施降杠杆,再到从始至终一以贯之的产品力打造,每一步都印证着融创在战略上的精准性和前瞻性,最终助推了融创十年的高质量成长。

| 未来野望

从名不见经传到排名前五,融创的发展在房地产行业堪为一种现象级的存在。它还在不断裂变、不断向上生长,站在新十年的新起点上,融创有着更新更长远的规划。

一方面,融创高达2.5亿平米、80%布局于一二线的优质土储,将构成公司未来发展最坚实的安全垫,助推公司在未来继续保持稳健高质量增长。

房地产市场的竞争,归根到底是土地、资金和人才的竞争。孙宏斌现场表示,“现在是土地市场风险最大的时候,开发商手中有钱,老百姓手中没钱,土地拍的贵,房价压力挺大的。很多公司在上半年买了很多贵的地,上半年不是很好的拿地机会,下半年和明年上半年机会好一点。

在土储上,融创“手有余粮,心中不慌”,在土地价格越来越贵的当下,融创前瞻性地为未来储备了充足的“弹药”,也决定了公司未来将具备的强大市场竞争力。

在资金上,融创持续优化资本结构,坚定实施降杠杆,伴随着财务结构的进一步优化,将使其在未来走得更加从容。

在人才上,融创高管的稳定性和对人才的强大吸引力曾让许多房企都纷纷学习取经,这也构成了融创强大的竞争力来源。在人、地、钱上所形成的正向循环,势必将推动融创走入一个更加良性高质量发展的阶段。

另一方面,融创也在积极实施“地产+”战略,发展文旅、文化等市场空间广阔、与主业可以协同发展的多元产业,谋求未来的增长极。

融创在2019年初将集团发展战略升级为“中国家庭美好生活整合服务商”,开启复合型企业集团的新篇章。围绕这一逻辑,融创基于地产主业做出延展,搭建了融创服务、融创文旅、融创文化等多个下属产业集团,业态涉及物业、文旅、文化、会议会展、医疗康养等众多板块。

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其中,融创文旅在复工复产后,经营快速回归正常。4月之后,融创文旅的单月收入、客流量、酒店入住率、乐园客流等指标均呈现逐月上升趋势。截至8月25日数据,当月文旅集团收入已达5亿元,融创乐园客流量达243万人次,商业客流量达1021万人次,基本恢复至疫情前水平。

融创文化同样在一系列运营整合之后成绩初显。目前,融创文化的内容制作逐步进入稳定输出阶段,并不断深化打造IP长链运营体系。2020年初,融创文化收购亚洲知名视觉特效和动画公司Base Media,其首部原创动画作品《许愿神龙》将于2020年全球上映;融创影视共同出品的致敬共和国功勋人物的建党一百周年献礼片、国家一号电视剧《功勋》,计划于2021年国庆档播出;联合出品影片《刺杀小说家》也将于2021年春节上映,备受市场期待。

随着各项业务的稳步推进,融创IP实景落地以及板块之间的联动互补效应已然形成。上半年,文旅与文化业务板块进入深度互动阶段,比如阿狸装置展落地八城融创茂,实现了内容IP与线下实景的相互赋能,为“内容+平台+实景”战略提供了先行经验。

“在一众房地产企业多元化转型样本中,融创向文旅、文化、会议会展、医疗康养等领域转型的方向显得最为自然,因为这些产业与地产的协同性更高。” 原花旗银行董事总经理、中国研究所所长、首席策略师、亚洲地产研究组组长蔡金强预计,疫情之后,我国消费者国际上的出游将大大减少,在内循环驱动本土消费情况下,融创文旅、文化将迎来重大发展机遇。

| 结语

战略的本质是抉择、权衡和各适其位。过去十年间,融创的成长堪称房地产业的一个奇迹。在经历过规模狂奔的十年之后,手握充足的土地、资金、人才资源的融创,有了更多向未来进击的底气。

未来,孙宏斌要在继续造梦的同时,将梦想照进现实,让融创走得更加脚踏实地。